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Baufinanzierung im Überblick

Baubeginn

Vor dem Baubeginn muss die Finanzierung des Eigenheims stehen.

Eine Baufinanzierung ist die Zusammenfassung der verschiedenen Finanzierungsarten zur Deckung des Kapitalbedarfs bei der Finanzierung einer Immobilie. Dazu zählen der Kauf eines Neubaus von einem Bauträger, ein eigenes Bauvorhaben, der Kauf einer bestehenden Immobilie oder Umbau und Modernisierung einer vorhandenen Immobilie. Die Immobilie kann zu eigenen Wohnzwecken oder zur Vermietung dienen.

Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich hauptsächlich auf selbstgenutztes Wohneigentum.

Neben dem Eigenkapital gibt es folgende Formen der Fremdfinanzierung:

  • Bankdarlehen
  • Bauspardarlehen
  • Förderkredite (Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau, KfW)

Bei einem Eigenheim kann auch Wohn-Riester in die Finanzierung einbezogen werden.

Anfragen für Baugeld bei Banken können auch Anschlussfinanzierung und Umschuldung betreffen.

Soviel Eigenkapital wie möglich

Für eine solide Baufinanzierung ist es sinnvoll Eigenkapital in Höhe von mindestens zehn bis 20 Prozent der Gesamtkosten einzusetzen. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser. Zum Eigenkapital zählen Guthaben, Bausparguthaben, vorhandene Grundstücke und eigene Arbeitsleistungen, die in das Objekt eingebracht werden.

Das klassische Bankdarlehen als großer Baustein der Finanzierung

Das Bankdarlehen für eine Immobilie ist in der Regel ein Annuitätendarlehen, welches mit monatlichen Raten in gleicher Höhe zurückgeführt wird. Die Raten setzen sich zusammen aus Zinsen und Tilgung. Die anfängliche Tilgung beläuft sich meist auf ein bis drei Prozent des Darlehensbetrages. Mit zunehmender Tilgung reduzieren sich die Zinsen und der Tilgungsanteil erhöht sich, da die Höhe der Darlehensrate gleich bleibt.

In manchen Fällen gibt es auch Tilgungsdarlehen (jährlich fallende Raten aufgrund reduzierter Zinsen, die Tilgung bleibt gleich) oder auch endfällige Darlehen (Rückzahlung am Ende, Abtretung von Kapitallebensversicherungen oder ähnlichem).

Neben herkömmlichen Banken bieten auch Direktbanken im Internet entsprechende Angebote zur Baufinanzierung. Diese Anbieter können oftmals günstige Konditionen für Baugeld anbieten und müssen keinen Vergleich zu lokalen Filialbanken scheuen.

Grundschuld dient als Kreditsicherheit

Grundschuld

Die Grundschuld dient als Sicherheit für das Darlehen.

Als Sicherheit für das Darlehen dient der Bank eine Grundschuld, die zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen wird. Die Erklärung zur Einigung zwischen Kreditgeber und Eigentümer der Immobilie, über Höhe und Eintragung der Grundschuld, muss bei einem Notar abgegeben und beurkundet werden. Danach kann der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt werden. Für Notar und Grundbuchamt entstehen dem Immobilienbesitzer Kosten. Eine Auszahlung der Darlehenssumme erfolgt in aller Regel erst nach dem Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch.

Sollte der Fall eintreten, dass die Raten für das Darlehen nicht mehr gezahlt werden können, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu versteigern, um mit dem Erlös das Darlehen auszugleichen.

Zinshöhe abhängig von Finanzierungsquote

Die Bank ermittelt bei einer Darlehensanfrage den Beleihungswert für das betreffende Objekt. Für bis zu 60 Prozent von diesem, erhält der Darlehensnehmer einen bestimmten Zinssatz. Beläuft sich das Bankdarlehen insgesamt über einen höheren Betrag, beispielsweise bis 80 Prozent des Beleihungswertes, so ist für den Differenzbetrag (von 60 bis 80 Prozent) ein höherer Darlehenszins zu zahlen. Teilweise verlangen Banken auch für den gesamten Betrag den erhöhten Zins.

Der Zinssatz für ein Bankdarlehen zur Immobilienfinanzierung wird in der Regel für einige Jahre festgeschrieben, beispielsweise für zehn Jahre. Besonders in Niedrigzinsphasen ist die Wahl einer möglichst langen Zinsfestschreibung, zum Beispiel 15 oder 20 Jahre sehr sinnvoll. Eine Tilgung ist auch bei längeren Festschreibungen nach zehn Jahren möglich. Je nach Länge der Zinsbindungsfrist staffeln sich die Zinssätze der Bank: mit längerer Zinsbindung, steigt der Zinssatz.

Effektivzins beinhaltet alle Kosten

Der Effektivzins ist in der Regel etwas höher als der Nominalzins. Dies liegt daran, dass in ihn alle mit dem Kredit anfallenden Kosten eingerechnet werden müssen. Dazu zählen zum Beispiel Bearbeitungsgebühren und Vermittlungsprovisionen. Auch die Zahlungsweise der Raten hat Einfluss auf den Effektivzins. Eine monatliche oder vierteljährliche Ratenzahlung erhöht den Zins im Vergleich zum Nominalzins, der auf ein Jahr berechnet ist. Der Effektivzins ist daher der eigentlich zu zahlende Zins für das Darlehen. Für einen Vergleich bei Kreditangeboten dient der Effektivzins als Vergleichskriterium und nicht der Nominalzinssatz. Die Angabe des effektiven Jahreszinses im Kreditvertrag ist Pflicht gemäß Gesetz.

Auszahlung bei Neubau nach Baufortschritt

Bei einem Neubau erfolgt die Auszahlung des Darlehens in Teilbeträgen, abhängig vom Baufortschritt. Für den noch nicht in Anspruch genommenen Betrag, sind gegebenenfalls Bereitstellungszinsen zu zahlen. Meist beginnt die Berechnung dieser Zinsen jedoch erst nach einigen Monaten. Reicht der zu Beginn beantragte Darlehensbetrag für die Begleichung der gesamten anfallenden Kosten nicht aus, kann eine Nachfinanzierung nötig werden.

Eigenheim zügig tilgen

Baufinanzierung

Das Eigenheim vor dem Auge – Aber die Finanzierung nicht vernachlässigen.

Bei selbstgenutzten Immobilien ist eine schnellstmögliche Rückführung sinnvoll. Spätestens mit Eintritt in das Rentenalter sollte das beanspruchte Baugeld zurückgezahlt sein.

Die anfängliche Tilgung eines Baudarlehens beträgt meist ein bis drei Prozent, kann je nach Einkommenssituation aber auch höher liegen.

Im Kreditvertrag können auch Sondertilgungen vereinbart werden, beispielsweise fünf Prozent der Darlehenssumme im Jahr. Sondertilgungen können jedoch nur erfolgen, wenn die Möglichkeit diese zu leisten bereits mit einer Klausel im Kreditvertrag vereinbart wurde.

Eine vollständige Rückführung während der Zinsbindungsfrist, ist nur mit einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Einzige Ausnahme ist: das Darlehen ist bereits zehn Jahre gelaufen. Dann muss die Bank eine Rückzahlung auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung akzeptieren.

Ein Kreditvertrag hat viele Bestandteile

Der Kreditvertrag muss im Original von allen Kreditnehmern unterschrieben und per Post an die Direktbank gesendet werden. Der Vertrag enthält grundsätzlich folgende Punkte: Vertragsparteien, Kreditart, Darlehenssumme, Tag der Auszahlung, Verwendungszweck, Zinssatz (nominal und effektiv), Zinsbindungsfrist, eventuell Höhe der Bereitstellungszinsen und Datum ab wann diese berechnet werden, Tilgungssatz, Ratenhöhe, Beginn der Ratenzahlung, Zins- und Tilgungsverrechnung, Gesamtbetrag der zu leistenden Zahlungen, Angaben zu Sondertilgungen, Bearbeitungsgebühren, Sicherheiten, Kündigungsrechte, AGB-Klausel sowie eine Widerrufsbelehrung. Ausgehändigt werden muss auch ein Tilgungsplan.

Bauspardarlehen als Teil der Gesamtfinanzierung

Bereits angesparte Bausparverträge lassen sich gut in eine Baufinanzierung einbinden. Bei einem Neuabschluss eines Bausparvertrages kurz vor der geplanten Immobilienfinanzierung ist zu bedenken, dass selbst bei einer Einmalzahlung eine Mindestsparzeit von 18 Monaten und eine Ansparsumme von mindestens 40 Prozent der Bausparsumme nötig sind.

Antrag für Förderkredite immer über die Bank

kfw

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet lukrative Förderprogramme.

Alle Förderkredite, die in eine Baufinanzierung eingebunden werden sollen, müssen über eine Bank beantragt werden. Für die Förderung gibt es verschiedene Programme. Beispielsweise wird selbstgenutztes Wohneigentum gefördert und besondere energieeffiziente Wohngebäude. Informationen zu den einzelnen Programmen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind zu finden unter der Internetadresse: www.kfw.de

Der Vorteil von Förderkrediten liegt in den günstigen Zinssätzen und Tilgungszuschüssen. Ein Förderkredit reicht in der Regel nur für einen Teil der Baufinanzierung, als Ergänzung zum Gesamtkonzept.

Ermittlung der Darlehenssumme und tragbare monatliche Belastung

Um die mögliche finanzielle Belastbarkeit zu errechnen, ist es notwendig eine Aufstellung der regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Je nach Zinssatz und der Höhe des Eigenkapitals sowie der Fördermitteln lässt sich dann die mögliche Darlehenssumme für die Baufinanzierung berechnen.

Neben dem Kauf- oder Erstellungspreis für eine Immobilie dürfen auch die Nebenkosten nicht vernachlässigt werden. Zu diesen zählen: Notar- und Grundbuchgebühren (etwa 2,5 Prozent), Grunderwerbssteuer (etwa 3,5 bis fünf Prozent), Makler (ca. drei bis sechs Prozent) sowie Kosten für Gutachter, Erschließungskosten und Anschlussgebühren an das öffentliche Netz, Außenanlage und weitere Kosten. Kaufnebenkosten können so schnell eine Größenordnung von zehn Prozent des Kauf- oder Erstellungspreises erreichen.

Drei häufige Fragen:

1 Wie erfolgt die Antragstellung einer Baufinanzierung bei einer Direktbank?

Der ausgefüllte Kreditantrag muss mit der Unterschrift aller Antragsteller und diversen Unterlagen (je nach Objekt: Haus oder Eigentumswohnung, selbstgenutzt oder vermietet) der Direktbank zugesendet werden. Die Bank benötigt in der Regel folgende Unterlagen:

  • Nachweis zum regelmäßigen Einkommen (Kopien der letzten drei Gehaltsbescheinigungen, bei Selbständigen von den letzten Steuerbescheiden),
  • Angabe zu den monatlichen festen Ausgaben,
  • Nachweis über das Eigenkapital, welches eingesetzt werden soll (aktuelle Auszüge der Anlagekonten),
  • Unterlagen zur Immobilie (Entwurf des Kaufvertrags, bei Baumaßnahmen bestätigte Aufstellung der Gesamtherstellungskosten, Berechnung der Wohnfläche, Teilungserklärungen bei Eigentumswohnungen, bei Mietobjekten Mietverträge, Einkommensteuererklärung, Vermögensaufstellung),
  • Nachweis zum Bauspardarlehen, falls dieses genutzt werden wird,
  • Unterlagen zu KfW-Programmen (ausgefüllter Antrag für die Förderung) und
  • Einverständnis zur Schufa-Auskunft.

Fällt die Kreditprüfung positiv aus, erhalten die zukünftigen Kreditnehmer einen Tilgungsplan sowie ein Darlehensangebot. Möchten sie dieses annehmen, ist der Kreditvertrag unterschrieben an die Direktbank zurückzusenden. Für den Vertrag gibt es ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Danach ist er rechtswirksam.

Sind die Kreditnehmer neue Kunden bei der Direktbank müssen sie sich mit dem PostIdent-Verfahren legitimieren. Dazu ist es notwendig, dass sie persönlich mit ihrem Personalausweis und dem PostIdent-Unterlagen der Direktbank eine Postfiliale oder -agentur aufsuchen. Die Bestätigung der Legitimationsprüfung sendet die Post direkt an die Bank.

Nachdem die Erklärung zur Einigung über den Eintrag der Grundschuld beim Notar beurkundet und die Grundschuld als Sicherheit für das Darlehen im Grundbuch eingetragen wurde, erfolgt eine Auszahlung des Darlehensbetrages. Die Auszahlung wird gemäß den Auszahlungsbedingungen (in einer Summe oder nach Baufortschritt) vorgenommen.

2 Wie können Verbraucher ermitteln, wie viel Haus sie sich leisten können?

baustelle

Prüfen Sie gründlich, wie viel Haus Sie sich leisten können.

Um zu wissen wie hoch eine monatliche Belastung für die Baufinanzierung und demzufolge der Kauf- oder Erstellungspreis für eine Immobilie sein kann, müssen die zukünftigen Immobilienbesitzer ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben aufstellen. Bei den Einnahmen ist das monatliche Haushaltsnettoeinkommen zu ermitteln. Unregelmäßige Provisionszahlungen, Weihnachtsgeld und alles was unsicher ist und nicht regelmäßig eingeht, sollte dabei nicht berücksichtigt werden.

Bei den Ausgaben sind die Kosten für Versicherungen (bei jährliche Zahlung auf monatliche Beträge umrechnen), Freizeitgestaltung, Auto und bereits laufende Kredite sowie Sparraten beispielsweise auch für den nächsten Urlaub einzubeziehen.

Die bisherigen Mietzahlungen fallen zwar weg, aber dafür sind die Unterhaltskosten für das Wohneigentum zu tragen. Auch diese sollten in der Ausgabenrechnung berücksichtigt werden. Der größte Posten sind die Lebenshaltungskosten (Essen, Kleidung, Telefon, Strom). Sofern keine genauen Angaben dazu bekannt sind, kann hilfsweise mit Pauschalen gerechnet werden. Zum Beispiel für die erste Person im Haushalt 650 Euro, für jede weitere Person 200 Euro. Die Differenz von Einnahmen und Ausgaben, kann für die monatliche Belastung für die Baufinanzierung verwendet werden.

Ein finanzielles Polster an Eigenkapital sollte zusätzlich vorhanden sein, um auch Monate mit Doppelbelastung (Mietzahlung bis zum Einzug in das neue Heim und Darlehenskosten) finanziell gut zu überstehen.

Von der monatlichen Belastbarkeit ausgehend, kann dann der maximale Darlehensbetrag berechnet werden. Dazu kann folgende Formel helfen: monatliches Potenzial für die Finanzierung multipliziert mit zwölf und 100. Das Ergebnis geteilt durch Nominalzinssatz + Tilgungssatz.

Beispiel:
Monatliches Belastbarkeit 1.200 Euro, Nominalzinssatz sechs Prozent (auch wenn der Zins niedrig liegt, besser mit einer höheren Zahl rechnen, da die Finanzierung langfristig tragbar sein muss), Tilgung ein Prozent:

1.200 Euro x 12 x 100 / 6 + 1 = rund 205.000 Euro

(Rechnet man mit einem Nominalzins von fünf Prozent, ergibt sich ein Betrag von 240.000 Euro.)
Hinzu kommt das Eigenkapital (in der Regel mindestens 10 bis 20 Prozent) und gegebenenfalls Fördermittel. Zu beachten sind auch die anfallenden Kaufnebenkosten. Diese sollten im Finanzierungsbetrag bereits enthalten sein. Für erste eigene Berechnungen können auch die Budgetrechner auf den Internetseiten von Direktbanken hilfreich sein.

3 Auf was ist bei der Finanzierung unbedingt zu achten?

Eine Immobilienfinanzierung ist eine langfristige Verpflichtung. Die vereinbarte Ratenzahlung muss daher auch langfristig tragbar sein. Deshalb sollte bei der Berechnung der möglichen Monatsbelastung etwas Luft für unvorhergesehene Ausgabe oder auch eine Veränderung der Einkunftssituation sein. Die Vereinbarung von möglichen Sondertilgungen bringt Flexibilität in die Finanzierung. Kreditnehmer, die sich mit ihrer Immobilienfinanzierung finanziell übernehmen und knebeln werden nicht wirklich glücklich in ihrem neuen Heim. Ziel einer Eigenheimfinanzierung sollte es sein, im Alter, mit Bezug der Rente, schuldenfrei zu sein.

Bei der Berechnung der Gesamtinvestitionskosten dürfen die Kaufnebenkosten für Notar, Grundbuch, Makler und weiteres nicht vergessen werden. Sofern die Gesamtkosten für die Immobilie zu niedrig angesetzt werden, kann eine Nachfinanzierung nötig werden. Dies ist möglichst zu vermeiden.

Vor dem Kauf einer Immobilie ist es empfehlenswert den Preis des Objektes zu prüfen, ob er dem aktuellen Marktniveau entspricht. Gegebenenfalls kann hierzu das Hinzuziehen eines Gutachters und Sachverständigen hilfreich sein. Besonders bei Altbauten ist es ratsam die Bausubstanz genau zu begutachten, um im Nachhinein keine schweren Mängel zu entdecken. Bei einem Vertrag mit einem Bauträger ist es empfehlenswert, sich nach dessen Seriosität zu erkundigen und Erfahrungsberichte von bisherigen Kunden einzuholen.

 

Bildquellen: Fotolia.com (ponsulak, pics,Klaus Eppele), KfW (Stephan Sperl)

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